Eres un nuevo propietario en Las Vegas. Después de inicializar lo que parece ser cien veces por página, finalmente firmas la línea inferior y aceptas las llaves de tu nueva casa. Es el compromiso financiero más grande que has hecho, pero la emoción supera el estrés. Durante el proceso de compra, alguien probablemente te explicó que con la propiedad vienen ciertas responsabilidades legales: impuestos a la propiedad, posiblemente seguro hipotecario y cuotas de la HOA. Pero, ¿qué hay de tus derechos como propietario?
Sabes que eres dueño de la casa y del terreno donde está, según los límites descritos en tu escritura. Pero, ¿qué tan profundos son esos derechos bajo tierra y qué tan altos se extienden sobre el techo? Estas preguntas no siempre tienen respuestas claras, pero importan más de lo que podrías pensar, especialmente cuando alguien resulta herido en tu propiedad. Ahí es donde un abogado de responsabilidad por locales en Las Vegas puede ayudar. Entender tus responsabilidades como propietario es fundamental, no solo para proteger tu inversión, sino también para protegerte de reclamaciones legales si alguien se lastima en tu propiedad.
Antiguamente (que data del siglo XIII en Italia), la compra de tierras podía describirse con un máximo latino, cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos, que significa, “quien es dueño del suelo, es dueño hasta el cielo y hasta el infierno.” (Esto presupone que el infierno está dentro de la tierra y el cielo arriba, ninguno de los cuales ha sido probado concluyentemente.) La Corte Suprema de los Estados Unidos interpretó que eso significaba que la propiedad de la tierra se extendía en sus límites superiores hasta “la periferia del universo.”
En términos geológicos y más prácticos, eso significaba que eras dueño de todo hasta el núcleo interno de la tierra bajo tu propiedad y hasta el final de la atmósfera, o exosfera, sobre tu propiedad.
“Earth-crust-cutaway-english” por Surachit – Hecho por sí mismo, basado en la imagen de dominio público Archivo:Earth-crust-cutaway-english.png por Jeremy Kemp. Esta imagen vectorial fue creada con Inkscape. Licenciado bajo CC BY-SA 3.0 vía Commons.
Sin embargo, con necesidades públicas como el transporte aéreo, se volvió poco práctico permitir a los propietarios de tierras los derechos para excluir el uso de su propia tierra tan alto o tan bajo del segmento que realmente estaban usando.
La pregunta sigue siendo, ¿cuánto del espacio sobre y bajo tu propiedad realmente posees?
Derechos Aéreos Sobre
Por más clara que nos gustaría que fuera la respuesta, desafortunadamente no es tan simple. En 1946, la Corte Suprema de los Estados Unidos proporcionó alguna orientación, sin embargo, en un caso singular entre un granjero de pollos y el Gobierno de los Estados Unidos.[1. United States v. Causby Et Ux., 328 U.S. 256 (1946).]
El ejército y la marina realizaban vuelos regularmente sobre la granja de pollos a una altitud de aproximadamente 83 pies. El ruido de estos vuelos confundía a los pollos, que volaban contra las paredes y se mataban, hasta seis a diez en un día para un total de 150 muertes de pollos.
La corte consideró la doctrina ad coelum y concluyó que “no tiene lugar en el mundo moderno,” reconociendo que “[e]l aire es una vía pública.” Sin embargo,
es obvio que si el propietario va a disfrutar plenamente de la tierra, debe tener control exclusivo de los alcances inmediatos de la atmósfera que la envuelve. De lo contrario, no se podrían construir edificios, no se podrían plantar árboles, ni siquiera se podrían colocar cercas. El principio se reconoce cuando la ley da un remedio en caso de que se construyan estructuras sobresalientes en tierras adyacentes. El propietario posee al menos tanto espacio sobre el suelo como pueda ocupar o usar en conexión con la tierra. El hecho de que no lo ocupe en un sentido físico —con la construcción de edificios y similares— no es relevante.
La corte concluyó que aunque un propietario no poseía toda la tierra sobre la propiedad, sus derechos se extendían lo suficiente hacia arriba para que aún pudiera disfrutar de su propiedad. De ese caso, sabemos que la altitud sobre la superficie en la que terminan los derechos de propiedad está en algún lugar por encima de los 83 pies.
El límite superior, basado en la definición de la Administración Federal de Aviación de espacio aéreo navegable (lo que significa que todo lo que está por encima es libre para que los pilotos vuelen), es de 500 pies.
Hasta ahora, no hay leyes registradas que establezcan quién posee la tierra entre 83 pies y 500 pies. Sin embargo, la FAA ya ha hecho propuestas para nuevas regulaciones que permitirían a operadores comerciales de drones volar drones a altitudes por debajo de 500 pies. Estas regulaciones están lejos de ser definitivas, por lo que los detalles son escasos sobre cuál sería su propuesta para la altitud mínima de estos vuelos. Por ahora, puedes reclamar con confianza la propiedad de la tierra sobre tu casa hasta 83 pies, y quizás más allá, pero no más allá de 500 pies.
Derechos Subterráneos Bajo
Los derechos subterráneos más significativos son los derechos mineros. Si has comprado una propiedad que incluye derechos mineros, entonces aún tienes derechos hasta el núcleo de la tierra, aunque lo más profundo que alguien ha perforado es 7.62 millas, lo que ni siquiera se acerca a atravesar la corteza, mucho menos el manto hasta el núcleo. Y eso fue después de 19 años de perforación.
Si estás cavando en tu propiedad y encuentras un sitio de entierro indígena, la ley de Nevada requiere que lo reportes, y la Comisión India de Nevada tiene ciertos derechos sobre lo que se hace con el lugar de entierro. Si encuentras un sitio de entierro bajo tu propia propiedad y no lo reportas, o remueves, desfiguras, lesionas o destruyes intencionalmente la tumba, has cometido un delito grave y te expones también a sanciones civiles.
