Eres un nuevo propietario en Las Vegas. Después de inicializar lo que se siente como cien veces por página, finalmente firmas la línea de fondo y aceptas las llaves de tu nueva casa. Es el compromiso financiero más grande que has hecho, pero la emoción supera el estrés. Durante el proceso de compra, alguien probablemente te explicó que con la propiedad vienen ciertas responsabilidades legales: impuestos a la propiedad, posiblemente seguro hipotecario y cuotas de la asociación de propietarios. Pero ¿qué pasa con tus derechos como propietario de la propiedad?
Sabes que eres dueño de la casa y del terreno en el que se encuentra, según los límites establecidos en tu escritura. Pero ¿qué tan profundos van esos derechos bajo tierra y hasta qué altura sobre tu techo se extienden? Estas preguntas no siempre tienen respuestas claras, pero son más importantes de lo que crees, especialmente cuando alguien resulta herido en tu propiedad. Ahí es donde un abogado de responsabilidad de locales en Las Vegas puede ayudar. Comprender tus responsabilidades como propietario de una propiedad es fundamental, no solo para proteger tu inversión, sino también para protegerte de reclamos legales si alguien resulta herido en tu propiedad.
Antiguamente (se remonta al siglo XIII en Italia), la compra de tierras se podía describir con un máximo latino, cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos, que significa “de quien es el suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno”. (Esto presume que el infierno está dentro de la tierra y el cielo encima de ella, ninguno de los cuales ha sido demostrado de manera concluyente). La Corte Suprema de Estados Unidos interpretó eso para significar que la propiedad de la tierra se extendía en sus límites superiores hasta “la periferia del universo”.
En términos geológicos y más prácticos, eso significaba que eras dueño de todo lo que estaba debajo de tu propiedad hasta el núcleo interno de la tierra y hasta el final de la atmósfera, o exosfera, sobre tu propiedad.
“Earth-crust-cutaway-english” de Surachit – Hecho por mí, basado en la imagen de dominio público File:Earth-crust-cutaway-english.png de Jeremy KempEsta imagen vectorial fue creada con Inkscape. Licenciado bajo CC BY-SA 3.0 a través de Commons.
Sin embargo, con necesidades públicas como el transporte aéreo, se volvió impráctico permitir a los propietarios de tierras los derechos de excluir el uso de su propia tierra tan lejos arriba o abajo del segmento que estaban usando en realidad.
La pregunta sigue siendo, ¿cuánto del espacio sobre y debajo de tu propiedad realmente posees?
Derechos aéreos por encima
Tan limpio como nos gustaría que fuera la respuesta, desafortunadamente no es tan simple. En 1946, la Corte Suprema de Estados Unidos proporcionó alguna orientación, sin embargo, en un caso singular entre un granjero de pollos y el gobierno de Estados Unidos.[1. Estados Unidos v. Causby Et Ux., 328 U.S. 256 (1946).]
El ejército y la marina realizaban vuelos regulares sobre la granja de pollos a una altitud de aproximadamente 83 pies. El ruido de estos vuelos confundía a los pollos, que volaban hacia las paredes y se mataban a sí mismos, hasta seis o diez en un día para un total de 150 pollos muertos.
El tribunal consideró la doctrina ad coelum y concluyó que “no tiene lugar en el mundo moderno”, reconociendo que “[e]l aire es una carretera pública”. Sin embargo,
es obvio que si el propietario de la tierra va a tener un disfrute completo de la tierra, debe tener un control exclusivo de las inmediaciones de la atmósfera que lo rodea. De lo contrario, no se podrían construir edificios, plantar árboles e incluso correr cercas. El principio se reconoce cuando la ley otorga un remedio en caso de que se erijan estructuras que sobresalen en la tierra adyacente. El propietario de la tierra posee al menos tanto espacio sobre el suelo como puede ocupar o usar en relación con la tierra. El hecho de que no lo ocupe en un sentido físico – mediante la construcción de edificios y cosas similares – no es material.
El tribunal concluyó que aunque un propietario de tierras no poseía toda la tierra sobre la propiedad, sus derechos se extendían lo suficiente como para que pudieran disfrutar de su propiedad. A partir de ese caso, sabemos que la altitud sobre la superficie en la que terminan los derechos de propiedad está en algún lugar por encima de los 83 pies.
El límite superior, basado en la definición de la Administración Federal de Aviación de espacio aéreo navegable (lo que significa que todo lo que está por encima es libre para que los pilotos vuelen), es de 500 pies.
Hasta ahora, no hay leyes registradas que establezcan quién posee la tierra entre los 83 pies y los 500 pies. Sin embargo, la FAA ya ha hecho propuestas para nuevas regulaciones que permitirían a los operadores comerciales de drones volar drones a altitudes por debajo de los 500 pies. Estas regulaciones están lejos de ser definitivas, por lo que los detalles son escasos en cuanto a cuál sería su propuesta para la altitud mínima de estos vuelos. Por ahora, puedes reclamar con confianza la propiedad de la tierra sobre tu casa hasta los 83 pies, y tal vez más allá, pero no más allá de los 500 pies.
Derechos Subsuperficiales
Los derechos subsuperficiales más significativos son los derechos mineros. Si ha comprado una propiedad que incluye derechos mineros, entonces todavía tiene derechos sobre el núcleo de la tierra, aunque lo más profundo que alguien ha perforado es 7.62 millas, lo que ni siquiera se acerca a atravesar la corteza, mucho menos a través del manto hasta el núcleo. Y eso fue después de 19 años de perforación.
Si está excavando en su propiedad y encuentra un sitio de entierro indio, la ley de Nevada requiere que lo informe, y la Comisión India de Nevada tiene ciertos derechos sobre lo que se hace con el terreno de entierro. Si encuentra un sitio de entierro debajo de su propia propiedad y no lo informa, o si elimina, desfigura, lesiona o destruye la tumba a propósito, ha cometido un delito grave y se expone a sanciones civiles también.
