Eres un nuevo propietario de vivienda. Te agotas firmando varias veces por página en el interminable acuerdo de venta y luego firmas con orgullo al final y aceptas las llaves de tu nueva casa. Acabas de contraer la deuda más grande de tu vida, pero no podrías estar más emocionado.
Probablemente te explicaron durante el proceso que ahora tienes ciertas obligaciones legales. Tienes que pagar impuestos a la propiedad, y tal vez un seguro hipotecario o cuotas de la asociación de propietarios. Pero ¿qué derechos vienen con esas obligaciones? ¿Qué es lo que realmente posees?
Sabes que posees la casa y el terreno en el que se encuentra, dentro de ciertos límites identificados en tu escritura. Pero ¿hasta qué profundidad en el suelo se extienden tus derechos de propiedad? ¿Y hasta qué altura en el cielo? En realidad, es una pregunta complicada sin una respuesta completa (principalmente porque no hay demasiadas disputas sobre cómo se utiliza el espacio a un par de cientos de pies por encima de tu casa).
Antiguamente (se remonta al siglo XIII en Italia), la compra de tierras podía describirse con un máximo latino, cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos, que significa “de quien es el suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno”. (Esto presume que el infierno está dentro de la tierra y el cielo encima de ella, ninguno de los cuales ha sido demostrado de manera concluyente). La Corte Suprema de Estados Unidos interpretó eso para significar que la propiedad de la tierra se extendía en sus límites superiores hasta “la periferia del universo”.
En términos geológicos y más prácticos, eso significaba que poseías todo hasta el núcleo interno de la tierra debajo de tu propiedad hasta el final de la atmósfera, o exosfera, encima de tu propiedad.
“Earth-crust-cutaway-english” de Surachit – Hecho por mí, basado en la imagen de dominio público File:Earth-crust-cutaway-english.png de Jeremy KempEsta imagen vectorial fue creada con Inkscape. Licenciado bajo CC BY-SA 3.0 a través de Commons.
Sin embargo, con necesidades públicas como el transporte aéreo, se volvió impráctico permitir a los propietarios de tierras los derechos de excluir el uso de su propia tierra tan lejos arriba o abajo del segmento que realmente estaban usando.
La pregunta sigue siendo, ¿cuánto del espacio encima y debajo de tu propiedad realmente posees?
Derechos aéreos encima
Tan limpio como nos gustaría que fuera la respuesta, desafortunadamente no es tan simple. En 1946, la Corte Suprema de Estados Unidos proporcionó alguna orientación, sin embargo, en un caso singular entre un granjero de pollos y el gobierno de Estados Unidos.[1. Estados Unidos v. Causby Et Ux., 328 U.S. 256 (1946).]
El ejército y la marina realizaban vuelos regulares sobre la granja de pollos a una altitud de aproximadamente 83 pies. El ruido de estos vuelos confundía a los pollos, que volaban hacia las paredes y se mataban a sí mismos, hasta seis o diez en un día para un total de 150 pollos muertos.
El tribunal consideró la doctrina ad coelum y concluyó que “no tiene lugar en el mundo moderno”, reconociendo que “[e]l aire es una carretera pública”. Sin embargo,
es obvio que si el propietario de la tierra va a tener pleno disfrute de la tierra, debe tener control exclusivo de las inmediaciones de la atmósfera que lo rodea. De lo contrario, no se podrían construir edificios, plantar árboles e incluso no se podrían construir cercas. El principio se reconoce cuando la ley otorga un remedio en caso de que se erijan estructuras que sobresalen en la tierra adyacente. El propietario de la tierra posee al menos tanto del espacio encima del suelo como puede ocupar o usar en relación con la tierra. El hecho de que no lo ocupe en un sentido físico – mediante la construcción de edificios y cosas similares – no es material.
El tribunal concluyó que aunque un propietario de tierras no poseía toda la tierra encima de la propiedad, sus derechos se extendían lo suficiente como para que aún pudieran disfrutar de su propiedad. A partir de ese caso, sabemos que la altitud sobre la superficie en la que terminan los derechos de propiedad está en algún lugar por encima de los 83 pies.
El límite superior, basado en la definición de la Administración Federal de Aviación de espacio aéreo navegable (lo que significa que todo lo que está por encima de él está libre para que los pilotos vuelen), es de 500 pies.
Hasta ahora, no hay leyes registradas que establezcan quién posee la tierra entre los 83 pies y los 500 pies. Sin embargo, la FAA ya ha hecho propuestas para nuevas regulaciones que permitirían a los operadores comerciales de drones volar drones a altitudes por debajo de los 500 pies. Estas regulaciones están lejos de ser finales, por lo que los detalles son escasos en cuanto a cuál sería su propuesta para la altitud mínima de estos vuelos. Por ahora, puedes reclamar con confianza la propiedad de la tierra encima de tu casa hasta los 83 pies, y tal vez más allá, pero no más allá de los 500 pies.
Derechos Subsuperficiales
Los derechos subsuperficiales más significativos son los derechos mineros. Si ha comprado una propiedad que incluye derechos mineros, entonces todavía tiene derechos sobre el núcleo de la tierra, aunque la perforación más profunda que alguien ha hecho es de 7.62 millas, que ni siquiera se acerca a atravesar la corteza, mucho menos a través del manto hasta el núcleo. Y eso fue después de 19 años de perforación.
Si está excavando en su propiedad y encuentra un sitio de entierro indio, la ley de Nevada requiere que lo informe, y la Comisión India de Nevada tiene ciertos derechos sobre lo que se hace con el terreno de entierro. Si encuentra un sitio de entierro debajo de su propia propiedad y no lo informa, o lo elimina, desfigura, lesiona o destruye intencionalmente, ha cometido un delito grave y se expone a sanciones civiles también.
Zachariah B. Parry es un abogado y socio fundador del bufete de abogados H & P y es profesor adjunto que enseña responsabilidad civil extracontractual, contratos y práctica y procedimiento de Nevada para el programa de asistentes legales de UNLV. Puede ser contactado al 702-912-4451.
